2026년 양도소득세 계산기

2026년 양도소득세 계산하기

아래에서 양도소득세를 계산해보세요. 2026년 기준 양도소득세 계산 가장 정확합니다.

양도소득세 계산

양도소득세는 자산을 팔아서 생긴 이익에 매기는 세금이고, 계산은 양도차익을 만든 뒤 공제와 세율을 순서대로 적용하는 방식으로 흘러갑니다. 큰 흐름은 양도차익 산정, 공제 반영, 과세표준 확정, 세율 적용, 가산·감면 반영 순서로 이해하시면 됩니다.

양도가액 취득가액 필요경비

양도차익의 시작은 실지거래가 기준입니다. 양도가액에서 취득가액을 빼고, 거기에 필요경비를 추가로 빼서 양도차익을 만듭니다.
양도차익은 “실지양도가액 − 실지취득가액 − 필요경비”로 잡습니다. 여기서 필요경비는 중개보수, 법무사 비용, 등기 관련 비용, 취득·양도 과정에서 실제로 지출한 비용 중 인정되는 항목이 핵심입니다. 반대로 생활비 성격이거나 자산 취득·양도와 직접성이 약한 비용은 제외되는 경우가 많아서, ‘증빙이 되는지’와 ‘세법상 필요경비로 분류되는지’를 함께 봐야 합니다.

장기보유특별공제 적용

양도차익에서 바로 세율을 때리는 게 아니라, 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 먼저 빼는 구조가 일반적입니다. 즉 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 값이 양도소득금액이 됩니다.
일반 부동산(1세대 1주택 특례가 아닌 경우)은 보유기간이 길수록 공제율이 올라가되 한도가 정해져 있고, 1세대 1주택 요건을 충족하면 보유·거주 요건에 따라 공제 폭이 더 커질 수 있어 계산 결과가 크게 달라집니다. 실무에서는 “보유·거주 요건 충족 여부”가 공제단계에서 세금을 좌우하는 경우가 많습니다.

기본공제 과세표준 산출

장기보유특별공제를 반영한 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 차감하면 과세표준이 됩니다. 이 과세표준이 세율 구간을 결정합니다.
정리하면 “양도차익 → 장기보유특별공제 차감 → 양도소득금액 → 기본공제 차감 → 과세표준” 순서입니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도, 공제 단계에서 과세표준이 얼마나 줄어드느냐에 따라 최종 세액이 크게 달라집니다.

세율구간 누진공제 계산

과세표준이 확정되면 누진세율 구조에 따라 산출세액을 계산합니다. 구간별 세율을 적용한 뒤 누진공제를 빼는 방식입니다.
중요한 포인트는 “양도가액이 높다”가 아니라 “공제 후 과세표준이 어느 구간에 걸리냐”가 세율을 결정한다는 점입니다. 그래서 필요경비 정리와 공제요건 판단이 곧 세율구간을 낮추는 실질적인 방법이 됩니다.

고가주택 비과세 기준

1세대 1주택은 요건을 충족하면 비과세가 가능하지만, 양도가액이 일정 기준을 초과하는 고가주택이면 전액 비과세가 아니라 일부 과세로 전환됩니다. 이때는 전체 양도차익 중 기준 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세대상 양도차익으로 계산하는 방식으로 접근합니다.
따라서 “1주택이니까 무조건 0원”이라고 단정하기보다, 고가주택 기준 해당 여부와 보유·거주 요건을 먼저 확정하고 계산 흐름에 넣어야 안전합니다.

다주택 중과 예외 기간

다주택자 중과는 적용 여부에 따라 세액이 급격히 달라질 수 있어서, 주택 수 산정과 조정대상지역 여부, 보유기간, 양도일이 속한 제도 적용기간을 먼저 확인해야 합니다. 특정 기간에는 일정 요건을 충족하면 기본세율로 계산되는 예외가 존재할 수 있어, “2026년 어느 날짜에 양도했는지”가 계산식 자체를 바꿀 수 있습니다.

신고기한 납부기한 정리

양도소득세는 양도 후 일정 기한 내 예정신고를 하고, 다음 해 일정 기간에 확정신고를 하는 흐름으로 이해하시면 됩니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있어서, 실제 세액 계산만큼이나 “양도일 확정과 신고기한 관리”가 중요합니다. 지방소득세는 별도로 신고·납부가 따라붙는 구조라서, 양도세만 계산해놓고 끝내면 실제 납부액과 절차에서 실수가 나기 쉽습니다.

계산 예시

예를 들어 취득 6억, 양도 9억, 필요경비 2천만이면 양도차익은 2억8천만입니다. 여기서 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 차감해 양도소득금액을 만들고, 기본공제를 빼서 과세표준을 확정한 뒤 세율구간에 맞춰 산출세액을 계산합니다. 같은 숫자라도 1세대 1주택 요건 충족 여부, 고가주택 해당 여부, 다주택 중과 적용 여부에 따라 공제와 세율이 달라져 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

결론

양도소득세는 결국 양도차익을 만든 뒤 공제와 세율을 순서대로 적용하는 구조라서, 핵심은 “과세표준을 어떻게 확정하느냐”에 달려 있습니다. 실거래가 기준으로 양도가액과 취득가액을 정확히 잡고, 필요경비를 증빙 가능한 범위에서 빠짐없이 반영한 다음, 장기보유특별공제와 기본공제를 거쳐 과세표준을 산출하는 흐름을 놓치지 않으셔야 합니다. 특히 1세대 1주택 비과세나 고가주택 일부과세, 다주택 중과 및 예외 기간 같은 요건 판단은 계산식을 바꿀 수 있어, 숫자를 넣기 전에 먼저 해당 여부를 확정하는 게 안전합니다. 최종적으로는 과세표준이 어느 세율구간에 걸리는지가 세액을 결정하므로, 공제 적용과 신고기한 관리까지 포함해 전체 흐름을 한 번에 정리해두면 실수 없이 계산과 신고를 진행할 수 있습니다.

FAQ

양도차익은 어떤 방식으로 계산하나요?

기본적으로 실지양도가액에서 실지취득가액과 필요경비를 빼서 계산합니다. 즉 “양도가액 − 취득가액 − 필요경비”가 양도차익의 출발점이고, 여기서 공제를 반영해 과세표준을 만드는 구조로 이어집니다.

필요경비는 어디까지 인정되나요?

양도와 직접 관련된 비용 중 증빙이 가능한 항목이 중심입니다. 중개보수, 등기·법무 관련 비용처럼 거래 과정에서 실제로 지출한 비용은 비교적 명확하지만, 성격이 애매한 지출은 인정 여부가 갈릴 수 있어 영수증·계약서 등 증빙 정리가 중요합니다.

장기보유특별공제는 언제 적용되나요?

양도차익에서 바로 세율을 적용하기 전에, 보유기간 등 요건에 따라 장기보유특별공제를 차감해 양도소득금액을 만들 때 적용합니다. 보유기간이 길수록 공제 효과가 커지는 구조라 과세표준을 낮추는 핵심 단계로 보시면 됩니다.

기본공제는 누구나 받을 수 있나요?

양도소득 과세표준을 계산할 때 기본공제가 반영되는 구조가 일반적이며, 이 단계에서 과세표준이 추가로 줄어듭니다. 다만 자산 유형이나 신고 형태에 따라 적용 방식이 달라질 수 있으니, 본인이 양도한 자산이 무엇인지부터 확정해두는 게 좋습니다.

1세대 1주택이면 무조건 비과세인가요?

그렇지 않습니다. 1세대 1주택이라도 보유·거주 등 요건을 충족해야 비과세가 성립하고, 양도가액이 고가주택 기준을 넘으면 전액 비과세가 아니라 일부 과세로 계산이 전환될 수 있습니다.

고가주택은 어떻게 과세되나요?

고가주택 기준을 초과하면 전체 양도차익 중에서 기준 초과분에 해당하는 비율만큼을 과세대상으로 보고 계산합니다. 그래서 ‘양도가액’만 보는 것이 아니라 ‘양도차익’과 ‘초과 비율’이 함께 들어가며, 1세대 1주택이어도 세금이 나올 수 있습니다.

다주택 중과는 2026년에 무조건 적용되나요?

다주택 중과는 적용 여부에 따라 세액이 급격히 달라지지만, 제도 적용기간과 예외 요건에 따라 기본세율로 계산되는 경우가 있을 수 있습니다. 그래서 2026년이라도 “양도일, 보유기간, 주택 수, 지역 요건”을 묶어서 확인해야 결론이 나옵니다.

신고는 언제까지 해야 하나요?

양도 후 예정신고 기한과 다음 해 확정신고 기간이 따로 존재하는 구조로 이해하시면 됩니다. 기한을 놓치면 가산세가 붙을 수 있어, 계산만큼이나 양도일 확정과 기한 관리가 중요합니다.

양도소득세 말고 같이 내는 세금이 있나요?

대체로 양도소득세와 함께 지방소득세가 따라붙는 구조라서, 최종 납부액을 볼 때는 양도세만 계산하고 끝내면 실제 부담을 과소평가하기 쉽습니다. 신고·납부 절차도 함께 챙기셔야 합니다.

계산을 빠르게 끝내려면 어떤 정보가 필요하나요?

취득일과 양도일, 취득가와 양도가, 필요경비 합계, 보유·거주기간, 양도 시점 주택 수가 핵심입니다. 이 정보가 정리되면 공제 적용 여부를 먼저 확정한 뒤 과세표준과 세율구간을 빠르게 산출할 수 있습니다.